空き家の放置は思わぬリスクに繋がる！売却を考える前に知っておきたい注意点
「空き家」になってから長年放置されたご実家について、「倒壊しそうな状態だけれど売却できるのだろうか」とお悩みの方は少なくありません。空き家の放置は、思わぬリスクや費用負担につながる可能性があるため、安易に放置することはおすすめできません。本記事では、空き家を放置した際に生じる具体的なリスクや、売却が難しくなる理由、その対策についてやさしく解説します。今、何をすべきか、分かりやすくお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
空き家を長期間放置することのもたらす具体的なリスク
空き家を長期間放置すると、建物の老朽化が進み、倒壊や屋根の部材が落下するなど、物理的な危険性が増します。このようなリスクは、多くの方に認識されており、「建物の老朽化・倒壊リスク」としておよそ84％の人が理解しています。
また、放置された空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地に対する軽減措置が解除され、税負担が最大６倍になる恐れがあります。この特定空き家指定による税制上の影響については、十分に把握しておくことが重要です。
さらに、不法侵入や放火といった治安面の問題、害虫や害獣の住み着きによる周辺環境への悪化も放置によって高まります。特に、害虫や害獣による衛生問題は住民からの通報や行政の調査につながることも少なくありません。
| リスクの種類 | 具体的な内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 物理的危険 | 老朽化・倒壊・部材落下 | 人的被害や隣家被害の可能性 |
| 税負担増 | 特定空き家指定で最大６倍 | 固定資産税の負担が急増 |
| 治安・衛生 | 不法侵入・害虫・害獣の住み着き | 近隣トラブル・行政指導の対象に |
いずれも放置を続けることで現実的に発生し得る問題です。ご自身の実家が都島区にある場合でも、崩壊の危険性や税負担、近隣への影響などは同様に考えられますので、早めの対応が求められます。
相続登記の義務化（2024年４月以降）と法的責任
令和６年（２０２４年）４月１日から、不動産を相続した際の「相続登記」が義務化されました。これにより、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から３年以内に名義変更を行わなければならず、期限を過ぎて正当な理由がない場合には、１０万円以下の過料が科される可能性があります。この措置は、長年放置されたままの不動産や空き家問題を背景とした社会的な要請を受けて制定されました。
また、相続登記が間に合わない場合に対応する制度として、「相続人申告登記」が設けられています。これは、相続人がひとりでも「相続が開始したこと」と「自分が相続人であること」を法務局に申告することで、義務を果たしたとみなされる簡易な制度です。ただし、所有権を取得したことにはなりませんので、正式な売却や担保設定には、別途正式な相続登記が必要です。
さらに、相続登記を放置すると、空き家が「特定空き家」に指定されるリスクも高まります。特定空き家に指定されると、行政による助言・指導・勧告、さらには命令を経て、最終的には行政代執行による強制撤去が行われ、その費用は所有者に請求されます。さらに、住宅用地の固定資産税の軽減措置が外されることで、税負担が最大６倍にまで増える可能性もあります。
要約すると、相続登記の義務化に伴い、法的責任と費用の負担を避けるためには、できる限り早期に相続登記を行うことが不可欠です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 相続登記義務化開始 | ２０２４年４月１日 |
| 登記期限 | 相続・取得を知った日から３年以内 |
| 過料 | １０万円以下 |
| 相続人申告登記 | 義務を果たしたと見なされる簡易制度（所有権取得には別途必要） |
| 特定空き家指定時のリスク | 行政代執行による撤去、費用負担、固定資産税の大幅増 |
資産価値の低下と売却困難性の進行
空き家を長期間そのまま放置すると、建物の劣化が進んで資産価値が大幅に下がり、売却が難しくなるリスクがあります。まず、建物は築年数が経過し、人が住んでいない状況が続くと、換気不足による湿気やカビ、配管の固着、雨漏りなどの劣化が加速します。特に木造の場合、空き家状態が1年以上続くと、査定額が２割〜３割低下する事例も報告されています。
さらに、築後10年を超えると建物の評価は半分以下になり、20年を経過すると帳簿上ほとんど価値が残らなくなる傾向があり、実際に空き家として放置されている物件では、修繕費がかさむ上に「リフォームや解体が前提」として評価され、買取価格が大幅に下がるケースが散見されます。
加えて、売却対象となる物件は管理状態が悪いと買い手から敬遠されやすく、売れにくくなる傾向があります。これらの影響が複合的に作用することで、売却の難易度が着実に高まってしまいます。
| 要因 | 具体的内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 建物の老朽化 | 湿気・カビ・配管劣化・雨漏り | 査定額が2〜3割下落 |
| 築年数の経過 | 築10年以上・20年超の木造建物の価値減少 | 評価額が極端に低下 |
| 管理不全 | 劣化状態での売却では「解体前提」と見なされる | 買い手が敬遠し、売却困難 |
これらの状況は、不動産を売却して現金化したい所有者にとって、大きなハードルとなりかねません。たとえば、築30年の一戸建てを2年間放置したケースでは、雨漏りやシロアリ被害が進行し、相続時点では数千万円の売却も可能だったものが、解体前提の買取となり、大幅な値下げを余儀なくされた例があります。
売却を少しでも前向きにお考えであれば、早めの対応が資産を守る第一歩になります。
放置リスクを避けるための基本的な対策手段
長期間空き家を放置してしまうと、さまざまなリスクが高まります。社会的な問題として取り上げられている中でも、自分の所有する空き家を少しでも早く適切に対応することが重要です。
| 対策項目 | 説明 | 実行のポイント |
|---|---|---|
| 現況のまま売却 | 残置物があっても法律上売却可能で、解体やリフォームの費用が不要な場合もあります。 | ご相談いただければ、現状のままで売却できる可能性をご提案いたします。 |
| 空き家特例（譲渡所得3,000万円控除） | 相続や遺贈により取得した空き家を売却する際、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 | 耐震基準や登記事項などの確認を踏まえ、ご適用可能かサポートいたします。 |
| まずは相続登記と管理状態の改善 | 2024年4月より相続登記は義務化され、未履行には過料のリスクがあります。通風や清掃など、管理改善も重要です。 | 相続登記の期限（相続を知ってから3年以内）を確認し、管理面の簡易対応も当社がお手伝いいたします。 |
まず、現状のまま売却できるケースがあることをご理解ください。残置物や老朽化があっても、法律上は売却可能です。そのままの状態で買主をご提案することができますので、ご安心ください。
さらに、相続や遺贈により取得された空き家であれば、売却時に譲渡所得から最大3,000万円（※）まで控除できる「空き家特例」が活用できます。ただし、耐震性能や売却時期・登記事項証明書の内容など、所定の要件を満たす必要があります。当社では、その確認と手続きのサポートも可能です。
また、対策のスタートとしては、相続登記を早期に済ませて所有者を明確にすることが最も重要です。2024年4月から本格的に義務化されており、相続日や所有を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、建物の管理として、通風や清掃などの改善を行うことで、自治体からの指導を回避できる場合もあります。
以上のように、当社では現状のままの売却提案から、譲渡所得の特例活用サポート、相続登記や簡易的な管理改善まで、一貫してご相談に応じております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
※ 空き家特例については、2027年12月31日まで延長されています。譲渡後に耐震改修または解体を行う場合など、一定の条件下で適用対象となることがあります。ご相談の際には制度の詳細もご案内いたします。
まとめ
空き家を長期間放置すると、建物の老朽化による倒壊や部材の落下、不法侵入などの物理的・治安リスクが増し、所有者としての法的な責任も大きくなります。税負担や損害賠償請求のリスク、また資産価値の大幅な低下など、さまざまなデメリットが生じるため、対策を先延ばしにするのは非常に危険です。現況のままでも売却が可能な場合や税制上の特例を活用できる場合もあるため、早い段階で専門家に相談し、管理と売却を前向きに検討することが大切です。
