大阪の空き家問題は深刻化している？外国人購入の実態と所有者が今できる対策

大阪の人口減少と空き家問題のいまを整理

まず、大阪府・大阪市の人口と住宅ストックの関係を整理しておきます。
総務省統計局の住宅・土地統計調査は、全国と同様に大阪府でも住宅数が増える一方で、人口は長期的に減少・横ばい傾向にあることを示しています。
大阪府が公表した令和5年調査の結果では、府内の総住宅数は約492万戸と増加しており、住まいの数に対して実際に居住する人の数が追い付いていない状況です。

さらに府内では高齢化が進み、単身や夫婦のみ世帯が増えることで、使われなくなる住宅が生じやすい土台ができているといえます。

次に、空き家の現状について数字を見ていきます。
住宅・土地統計調査では、総住宅数に占める空き家数の割合を「空き家率」と定義しており、大阪府の空き家率は全国平均をやや上回る水準とされています。
大阪府の整理資料では、府内の空き家は賃貸用住宅が多くを占める一方で、長期間利用されていない住宅も一定数存在することが示されています。
また大阪市の空家等対策計画では、市内の空き家数が約28万戸、空き家率が約17％と、全国平均より高い水準にあることが示されており、都市部ならではの深刻さがうかがえます。

こうした空き家を放置すると、さまざまなリスクが顕在化します。

国土交通省が整理している空き家リスクでは、老朽化による倒壊や建材の落下だけでなく、草木の繁茂やカビの発生による衛生面の悪化、ねずみ・害虫の発生が指摘されています。
人が出入りしない建物は、不法侵入や不法投棄など犯罪や迷惑行為の温床になりやすく、防犯面でも周囲に不安を与えます。
さらに、外壁や屋根、庭木が荒れた住宅が増えると、通り全体の景観や地域の印象が損なわれ、周辺不動産の資産価値にも悪影響を及ぼす可能性があります。

大阪の家は誰が買っている？外国人購入の実態

まず、日本全体の住宅取得状況を見ると、持ち家の多くは日本人世帯による取得であり、外国人を含む世帯は全体の中で一定の割合にとどまっています。
総務省の住宅・土地統計調査や国勢調査では、外国人のいる世帯について住宅の所有関係を集計していますが、全国的に見ると賃貸居住が中心で、持ち家は少数派という傾向が確認されています。
大阪府内でも、持ち家世帯の基礎データは日本人世帯が大半を占めており、「住宅購入の主役」は今も日本人世帯であることが読み取れます。

一方で、都市部では投資目的を含む外国人の購入事例が増えていることが、近年の調査報告から指摘されています。

次に、大阪市中心部と郊外エリアを比べると、外国人による不動産購入の現れ方には違いがあります。
大阪市部の都心タワーマンションでは、中国をはじめとした海外の人が資産形成やセカンドハウスとして購入する事例が一定数見られると、大阪府の住宅ストック活用に関する資料で整理されています。
一方で、郊外の一般的な住宅地では、依然として日本人の実需による売買が中心であり、外国人が一帯を買い占めるような状況は確認されていません。
中心部の一部物件で外国人購入が目立つことが、「大阪の家はほとんど外国人が買っている」という印象につながりやすいものの、実際の取引全体を見れば、日本人と外国人の割合には大きな開きがあるといえます。

さらに、空き家や中古住宅、収益物件への外国人投資が注目される背景には、いくつかの経済要因があります。
近年は訪日客の増加や再開発計画などにより、大阪圏の中心部をはじめとした地域で、商業地や住宅地の地価がインバウンド需要の影響を受けて上昇していると、公示地価の動向から読み取れます。

加えて、円安傾向が続くことで、海外から見ると日本の不動産価格が相対的に割安に映りやすく、収益物件や将来値上がりが見込まれる住宅への投資意欲を高める要因となっています。
国会の調査報告や委員会質疑でも、特定地域で外国人による空き家購入や集住が進んだ場合の影響が議論されており、今後も動向を丁寧に見ていく必要があります。

大阪の空き家を外国人が買うときのルールと注意点

まず、外国籍の方でも、日本では土地や建物を日本人と同じように購入できる仕組みになっていることを押さえておく必要があります。

一方で、日本に住所がない非居住者が国内の不動産を取得した場合には、外国為替及び外国貿易法に基づき、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣への報告書を提出することとされています。
この報告は買主側の義務ですが、売主としても、こうした制度の存在を知っておくことで、取引の流れをより具体的にイメージしやすくなります。
また、不動産を購入したからといって、それだけで在留資格が得られるわけではない点も、誤解のないよう整理しておくと安心です。

次に、空家等対策の推進に関する特別措置法では、空き家の所有者等に対し、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理する責務が定められています。
管理が不十分で危険性が高い空き家は「特定空家等」と判断されることがあり、その場合、市町村は助言・指導に加え、勧告や命令、最終的には行政代執行により修繕や除却を行う権限を持っています。
大阪市でも、この法律に基づいて空家等対策計画を策定し、特定空家等への命令や行政代執行、略式代執行などの手続を進める体制を整備しており、所有者不明の場合の対応も強化されています。

将来、所有している空き家を外国人に売却する可能性がある場合も、基本的なポイントは日本人同士の売買と同様に、契約内容の明確化と税金の確認、管理責任の整理です。

売買契約書では、引渡し日や境界、設備の状態、引渡し後の瑕疵への対応などを丁寧に取り決め、トラブルを未然に防ぐことが重要です。
また、売却益に対する譲渡所得税や住民税のほか、固定資産税・都市計画税の清算方法を事前に把握し、引渡し時点までの管理責任と、その後の管理を買主がどのように行うかをすり合わせておくと安心です。
こうした点を確認しておくことで、相手が外国人であっても、円滑で納得感のある取引につながります。

大阪の空き家所有者が今から取れる現実的な対策

空き家を将来どうするか決めきれず、つい先送りにしてしまう方は少なくありません。

しかし国土交通省は、空き家は放置期間が長くなるほど老朽化が進み、売却や賃貸が難しくなるおそれがあるとしています。
そのため、売却・賃貸・リフォーム・解体・一時的な利活用といった選択肢を早めに比較し、自分の家に合う方向性を大まかに決めておくことが重要です。
費用や手間、将来の相続まで見据えながら、家族ともよく話し合って方向性を共有しておくと安心です。

空き家を相続する予定がある場合は、登記や相続の基本的な仕組みを早めに確認しておくことが大切です。
相続登記の申請が長く行われないと、名義が複雑になって活用や売却がしにくくなり、管理責任もあいまいになりがちです。

また、固定資産税の負担や修繕費を誰がどのように負担するかを決めておかないと、将来の親族間トラブルにつながるおそれがあります。
あらかじめ権利関係や管理方針を整理しておくことで、遠方に住む相続人であっても、空き家の扱いを巡る不安を減らすことができます。

公的機関の相談窓口や支援制度を活用することも、現実的な対策のひとつです。
大阪府内には、府内にある空き家の悩みを電話で一括して相談できる「大阪の空き家コールセンター」が設けられており、売却や賃貸、解体、管理など幅広い相談に対応しています。
大阪市内では、各区役所に空き家相談窓口が設置されており、空家等対策計画に基づき、管理不全の空き家への対応や利活用の支援を進めています。

こうした公的窓口や、国土交通省が案内する空き家対策に関する情報提供サイトを早めに活用し、不安や疑問を整理したうえで、専門家への相談につなげていくことが重要です。

まとめ

大阪の人口減少と高齢化により、空き家を巡るリスクは今後も高まることが予想されます。
一方で、外国人による購入は一部のエリアや物件に偏っており、「すべて買い占められる」という状況ではありません。
大切なのは、空き家を放置せず、売却・賃貸・リフォーム・解体など複数の選択肢を、将来の相続や税金も踏まえて早めに検討することです。
当社では、空き家の現状診断から活用プランの提案、外国人への売却を含む出口戦略までトータルでサポートしています。
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