親名義の家は売却できる？認知症と成年後見人の必要性を解説

親名義の家と認知症が売却に与える影響

不動産の売買契約が有効となるためには、契約する本人に「契約内容と結果を理解して判断できる力」である意思能力が必要とされています。
認知症やその他の精神上の障害によって判断能力が十分でない場合、家庭裁判所が成年後見人等を選任し、本人を法律的に支援する制度が設けられています。
そのため、親が認知症と診断されている場合、売買契約の時点で意思能力が欠けていると判断されると、契約自体が無効と扱われるおそれがあります。
逆に、症状の程度などから契約時点で意思能力が認められるときには、有効な契約と評価される可能性があります。

親名義の家は、登記簿上の所有者が親本人である以上、原則としてその親だけが売主として売却することができます。
たとえ子どもが長年同居し、管理や固定資産税の支払いを担ってきたとしても、民法上は所有者でない子どもに単独で売却する権限はありません。
また、親の署名押印を子どもが代筆したり、本人の同意が不明確なまま手続きを進めたりすると、後に契約無効やトラブルの原因となり得ます。

したがって、親名義の家を売却するときは、誰がどの立場で契約当事者になるのかを民法上の基本に沿って整理することが重要です。

さらに、認知症が進行し判断能力が低下すると、預貯金の払戻しや定期預金の解約、投資商品の解約などの手続きで、金融機関から厳格な本人確認や手続き制限が行われる場合があります。
これは、成年後見制度などによって適切な財産管理者が選任されるまで、本人の財産を保護する観点から運用されているものです。
不動産についても同様に、本人の意思能力に疑義がある状態で売却を進めると、後に無効主張や紛争となる危険があるため、実務上は「事実上の凍結」に近い状態となることがあります。
このように、認知症は預金と不動産の両面で親の財産管理を制限し得る点を、家族として理解しておく必要があります。

母親が認知症でも成年後見人なしで売れるケース・売れないケース

まず、母親が認知症と診断された場合でも、常に不動産売買ができないわけではないことを押さえることが大切です。
医師の診断書には、日常生活や金銭管理に関する判断力の有無や程度が具体的に記載されることが多く、その内容は意思能力の有無を検討する材料となります。
また、認知症は進行の度合いに個人差があり、病名が同じでも、ある場面では内容を理解して自分の意思を説明できる方もいます。
したがって、不動産売却の場面では、診断名よりも、契約内容を理解し判断できるかどうかという点が重視されます。

一方で、判断能力が不十分または欠けていると見なされる状態で結ばれた不動産売買契約は、無効や取り消しの対象となるおそれがあります。
売買契約は、売主が売却の意味や価格、引き渡し後の権利関係などを理解し、自らの意思として承諾していることが前提だからです。
後になって、本人が契約内容を理解できていなかったと判断されれば、買主との間で契約の有効性を巡る紛争が生じ、家族が説明や対応に追われる可能性があります。

このため、症状が進行している段階で無理に契約を進めることは、母親の保護という観点からも避けるべきといえます。

なお、成年後見人を選任せずに済む可能性がある仕組みとして、任意後見契約や財産管理契約などがあります。
任意後見契約は、本人に判断能力が十分なうちに、公正証書で将来の支援内容と任意後見人となる人を決めておく制度で、判断能力が低下した後は家庭裁判所の監督の下で財産管理などが行われます。
財産管理契約は、判断能力がある段階から、預金の管理や支払いなど日常的な財産管理を第三者に任せる契約で、本人の意思に基づいて締結される点が特徴です。
いずれも、事前に備えておくことで、母親名義の家に関する判断や手続きの負担を軽減できる可能性があります。

成年後見人を利用して親名義の家を売却する一般的な流れ

判断能力が低下した親の名義の家を売却するには、まず家庭裁判所に成年後見開始の審判を申し立て、後見人を選任してもらう必要があります。
申立てができるのは、子どもなどの親族のほか、市区町村長などに限られています。
家庭裁判所では、診断書や資料に基づき、本人の判断能力や支援の必要性を確認したうえで、適切と考えられる成年後見人や補助類型を決定します。
この審判が確定することで、はじめて後見人が親の代わりに不動産の売却手続きに関われるようになります。

申立てに際しては、家庭裁判所所定の申立書のほか、医師が作成する診断書、本人や親族の戸籍謄本、住民票、財産目録など、一定の書類をそろえる必要があります。
また、本人の判断能力を確認するための鑑定が必要と判断された場合、鑑定費用を負担することがあります。
申し立てから審判が出るまでの期間は、事情や鑑定の有無によって異なりますが、一般的には数か月程度を見込んでおくと安心です。

なお、一度申立書を提出すると、家庭裁判所の許可がなければ取り下げができない点にも注意が必要です。

成年後見人に選任された後は、まず財産目録を作成するなどして本人の財産状況を家庭裁判所に報告し、基本的な管理方針を明らかにします。
そのうえで、介護費用や施設入所費用の確保などの必要性を整理しながら、不動産の売却が本人の生活維持のために相当かどうかを検討します。
本人の居住用不動産を売却する場合には、売買契約を結ぶ前に、成年被後見人の居住用不動産処分許可の申立書を用いて、家庭裁判所に許可を求める手続きが必要です。
許可が出て初めて、後見人は売買契約や登記などの手続きを進めることができ、その後も定期的な報告や必要に応じた報酬付与の申立てを行いながら、財産管理を継続します。

母親名義の家を売却する前に家族が確認すべきこと

まずは、売却の必要性とタイミングを整理することが大切です。
介護費用や施設入所費用がどの程度かかり、年金や預貯金でどれだけ賄えるのかを、可能な範囲で把握しておきます。
厚生労働省が認知症施策の中で、本人の尊厳を守りつつ生活を支える体制整備を進めているように、住まいの扱いも長期的な視点で考える必要があります。
すぐに売るべきか、一定期間は賃貸や保有を続ける選択肢がないかも含めて、家族で冷静に話し合っておくことが重要です。

次に、家そのものの状況を正確に把握しておきます。
名義が誰になっているか、住宅ローンや借入金が残っているか、滞納のない固定資産税がいくらかかっているかといった基本情報は、売却や今後の相続を考えるうえで欠かせません。
また、長期間空き家になると、建物の劣化や防犯上の問題が生じ、近隣トラブルや管理責任の問題に発展するおそれがあります。
このような将来の空き家リスクも含めて、現時点の家計と照らし合わせながら検討すると判断しやすくなります。

さらに、売却に進む前には、専門家や公的な相談窓口を活用しつつ、家族でしっかり合意形成を図ることが大切です。
成年後見制度や財産管理の在り方について不安がある場合は、法務省や家庭裁判所、厚生労働省の成年後見情報サイトを確認し、制度の概要をつかんでおくと安心です。

また、高齢者の契約トラブルについては、消費者庁が消費者ホットラインや見守りガイドブックなどで注意喚起を行っており、住宅の売却や資産管理に絡む契約は、必ず周囲と相談しながら慎重に進めることが推奨されています。
兄弟姉妹などの親族にもできるだけ情報を共有し、後の誤解や感情的な対立を防ぐことが、親の財産を守りつつ円満に進めるためのポイントです。

まとめ

親名義の家を、認知症と診断された後に売却するには、法律と手続きの理解が欠かせません。
独断で進めると、契約が無効になったり、親族間トラブルにつながるおそれもあります。
この記事でお伝えしたように、意思能力の有無、成年後見人や任意後見、財産管理契約など、取れる選択肢はいくつかあります。
とはいえ、ご家族だけで最適な方法を判断するのは簡単ではありません。
当社では、介護費用や今後の生活設計も踏まえた不動産の売却方法を、丁寧にご説明いたします。
「うちの場合はどう進めるのが安全か」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。