再建築不可や狭小地の売却は難しい？東成区で売るコツや流れをご紹介

（再建築不可かつ狭小地という条件の整理）

まず「再建築不可」とは、建築基準法における接道義務（幅員四メートル以上の道路に二メートル以上接していなければならない義務）を満たしておらず、新たな建築が認められない状態を指します。既存の建物があれば取り壊し自体は可能ですが、それ以降に建築ができないため、売却時に大きな制約になります（建築基準法に基づく定義）。 次に「狭小地」とは、一般的に面積として十五坪から二十坪程度（およそ四十～六十平方メートル以下）とされ、都市部に多く、台形や三角形といったいびつな形状であることも少なくありません。

以上を大阪市東成区にあてはめると、再建築不可で狭小地である土地は、建築基準法の接道義務を満たしていない上に、狭小な形態ゆえに建築や活用の自由度がさらに低下します。つまり、売却対象として極めて条件の厳しい土地となる点がまず理解すべきポイントです。

こうした土地が売却困難である理由は三点あります。第一に、狭小地は工事車両・足場の確保が難しく、建築工事費用が割高になりがちであること。第二に、狭小地かつ再建築不可であると住宅ローンの審査を通りにくく、購入希望者が現金一括等、限定された層に限られてしまう点です。第三に、再建築不可物件は市場価格の五〜七割程度でしか取引されない傾向があり、買い手にとって資産価値が低く評価されるため、売れにくさが顕著です。

再建築不可狭小地を売却する際の基本的な選択肢

再建築不可かつ狭小地の売却については、以下のような選択肢があります。まず、隣接地の所有者への売却交渉は有効な手段です。隣接する敷地が建築基準法の接道義務を満たしている場合、その土地と一体化することで再建築の制約が解消されることがあります。東成区のような都市部においても、近隣の住民や土地所有者へ購入の意思を確認することが有効な場合があります（例：アプローチによって庭や駐車場などへの活用が見込める可能性）。

次に、セットバックや道路位置指定などにより再建築可能な状態へと整える方法です。例えば、建築基準法第43条ただし書き許可の取得や道路幅の不足を補うセットバックにより接道要件をクリアし、新たな建築が可能となることがあります。ただし、これらは隣地所有者の同意が必要だったり、一定の費用や手続きが伴ったりする点に注意が必要です。

最後に、不動産会社への買取という選択肢もあります。再建築不可や狭小地で市場性が低い場合、一般的な仲介による売却より、買取による迅速な売却が現実的な場合があります。相場よりもやや低い価格となる可能性があるものの、スピーディに現金化することが可能です。

売却を成功させるための準備と売り方の工夫

再建築不可かつ狭小地というハンディを抱えた土地を東成区で売却するには、ある程度の法規制や融資条件の整理と工夫が欠かせません。

まずは、土地の法規制や融資事情を整理しましょう。接道義務を満たしていない場合は再建築不可に該当するため、整備すべき制度（例えばセットバックや隣地の一部取得、第４３条の許可）について事前に役所や専門家と確認しておく必要があります。これがあれば、買主に「再建築の道筋あり」と安心感を与えやすくなります。さらに、融資面では狭小地は担保評価や面積基準の関係で住宅ローンの審査が通りづらく、現金ニーズが高まる可能性もあるので、その点も説明資料として準備しておくと安心です｡

次に、立地の強みやコンパクトな使い方といったアピールポイントを整理しておきましょう。例えば、駅近や周辺商業施設へのアクセスの良さ、単身者向けや穴場的なセカンドハウス、アトリエや賃貸用としての活用など、狭さを活かした多様な用途を明示することで、関心層を広げられます。それが購入検討者にとっての「使い勝手の良さにつながるアイデア」として響きます。

最後に、適切な価格設定と売り出し戦略を立てましょう。狭小地・再建築不可という制限がある物件では、相場より少々価格を抑えめに設定したほうが買い手がつきやすくなる傾向があります。さらに、単なる「安さ」だけに訴えるのではなく、先に挙げた法整備の可能性や利用アイデアを組み合わせて「この条件だからこその価値」を訴求する構成を用意します。そのうえで、ターゲット層（単身者、投資家、小規模事業向けなど）ごとに訴求ポイントを構造的にまとめておくことで、よりピンポイントに効果的な案内が可能となります。

以下の表は、売却に向けて整理すべきポイントと、それぞれの目的・工夫案をまとめたものです。

東成区の再建築不可狭小地を売るために自社ＨＰで訴求するポイント

以下に、自社ウェブサイトで訴求すべき三つの注力ポイントを整理しました。狭小地・再建築不可という特徴に特化した当社の強みを伝えながら、安心感と専門性を高める表現を盛り込んでいます。

なお、再建築不可や狭小地の売却では、買い手が限られやすく、融資が通りにくいなど難易度が高いとされます。そのため、専門性の見える化が特に重要になります（例：接道義務に関する法規制、ローン審査上の制約）。

また、「無料査定・相談」の導線は、買主を探す時間的・心理的負担を軽くするメリットがあることを明示できます。例えば「最短一週間で査定可能」などスピード感を訴求する表現も効果的です。

さらに、安心感を伝えるためには、専門用語を使いながらも、誰でも分かる言葉で説明することが大切です。「接道義務」「セットバック」「売却スピード」など、不動産業界特有の語を用いつつ、注釈や補足を加えて理解をサポートすると良いでしょう。

このように、自社ＨＰでは「当社だからこそ売却可能」という専門性、「相談しやすい」「信頼できる」という安心感、そして「売却スピード」や「サポート範囲」の明示を三本柱として、見せ方と文言を工夫されることをおすすめします。

まとめ

再建築不可かつ狭小地という条件のもと、東成区で売却を考える方は多くの不安や疑問を抱きやすいものです。しかし、現状や法規制、エリア事情をきちんと整理し、売却の選択肢やアピールポイントを明確にできれば、十分に前向きな解決策が見つかります。東成区での豊富な実績と知識を活かし、お一人おひとりの土地の価値を見極めたご提案を通じて、納得のいく売却を実現してまいります。どのようなご相談でも、安心してお問い合わせください。