長屋の売却で後悔しない方法は？強い不動産会社の選び方も紹介
「空き家や長屋を相続したものの、どう売却すればよいかわからず不安を感じていませんか。実は、長屋や空き家の売却は、戸建てやマンションの売却とは異なる特徴と課題があります。本記事では、なぜ長屋や空き家の売却が難しいのか、その事情を整理したうえで、売却に強い不動産会社を選ぶための具体的なポイントや注意点を解説します。悩みの多い長屋・空き家売却に安心して取り組むための知識をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
空き家や長屋の売却が難しい理由と専門的対応の重要性
長屋（連棟住宅）は、隣接する住戸が壁や屋根を共有する構造であり、現代の法律や市場環境では売却が難しいとされる特徴がいくつかあります。まず、築年数が古く「既存不適格建築物」として現行の耐震基準を満たさないケースが多く、資産価値が低く評価されやすい点が一つの要因です。また、接道義務を満たさず「再建築不可物件」と判断されることが多く、将来の再利用の自由度が制限されているため、購入希望者が敬遠しがちです。
加えて、住宅ローンの審査が通りにくい点も見逃せません。不動産が担保としての価値を十分に認められず、金融機関からの融資を受けづらいため、買手が限られてしまうのです。その結果、現金購入者に頼る必要があり、売却活動が難航する傾向があります。
さらに、物理的に住戸を切り離すことが困難である点も大きな障壁です。分離後に各戸が接道義務を満たさない場合、法的に建て替えができず、資産としての流動性が低下します。これは売却価格にも大きく影響する要素です。
こうした特殊な事情をふまえ、空き家や長屋を得意に売却する不動産会社の役割は非常に重要です。専門知識を有する担当者による査定・販売戦略があって初めて、スムーズかつ安心して売却を進めることができます。構造や法規制、ローン、リノベーション支援などの観点から、適切なアドバイスと対応が受けられる点が魅力です。
| 難易度の要因 | 具体的な内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 法規制（再建築不可・既存不適格） | 接道義務を満たさず再建築が難しい | 価値低下・売れにくさ |
| 資産価値の低さ | 築古・耐震基準未達で信用が低い | ローン審査通過率低下 |
| 物理的な制約 | 住戸単位での切り離し困難 | 売却戦略の幅が狭まる |
以上のような構造的・法的な理由から、長屋や空き家の売却には専門的な対応が必要です。売却を検討される方は、こうした事情を理解したうえで、経験と実績のある不動産会社にご相談いただくことを強くお勧めいたします。
地域性と実績から判断する「長屋売却に強い不動産会社」の見極めポイント
まず、その不動産会社が地域の長屋売却にどれほど実績をもっているかを確認することが重要です。ホームページやお問い合わせの際に、過去に取り扱った空き家や長屋の件数、再建築不可物件への対応経験など具体的な実績について尋ねましょう。例えば、関西圏で再建築不可の長屋を買取・再活用し、賃貸化に至った事例などは、地域性を踏まえた対応力の高さをうかがえる指標になります。
| ポイント | 確認方法 | 期待される効果 |
|---|---|---|
| 地域の売却実績 | ホームページ／問い合わせで過去事例を確認 | 地域特性に合った戦略を持っているか判断できる |
| 地場ならではの知見 | 地場密着型かどうか、対応エリアを確認 | 土地や市場動向、相場を的確に把握しやすい |
| 専門性の有無 | 「相続」「空き家問題」への対応経験を確認 | 複雑な案件でも安心して任せられる力量があるか判断できる |
つぎに「地場の不動産会社」を選ぶことの利点です。地場密着型の不動産会社は、その地域の価格動向や土地利用の変化、開発計画などを日常的に把握しており、長屋のような特殊な物件の対応に強みがあります。加えて、近隣の買主やリノベーション事業者とのネットワークを活かした提案が期待できる点も大きなメリットです。
最後に、不動産会社の専門性について判断する基準としては、以下のような視点が有効です。まず、「相続や空き家問題に強い」と謳われている場合、その具体的な対応経験や相談実績、相談時に受けたアドバイスの質を問合せて確認しましょう。契約書や査定書作成の際、法的な観点や税務上の注意点まで踏み込んだ説明があるかどうかも、専門性の一つの指標となります。なお、長屋の売却においては、再建築不可や接道制限、借地権など法的制約が絡むケースが少なくありません。こうした複雑な案件に対応できる姿勢やノウハウがあるかどうかは、安心して依頼を進めるうえで非常に重要です。
仲介と買取、それぞれに強い会社の探し方と依頼の前提整理
不動産の売却方法として主に「仲介」と「買取」があります。それぞれ特徴が異なるため、ご自身の希望に沿った方法を選ぶことが大切です。
| 視点 | 仲介に強い会社 | 買取に強い会社 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近く、高額で売れる可能性がある | 市場価格の6〜8割程度で、価格は低めになる傾向 |
| 売却までの期間 | 買い手募集が必要で、数か月以上かかることもある | 不動産会社が直接購入するため、数日〜1週間程度で売却可能 |
| 負担・リスク | 契約不適合責任・仲介手数料などが発生する | 仲介手数料不要、契約不適合責任が免除されることが一般的 |
まず、仲介に強い不動産会社は、販売活動や交渉に注力し、高値での売却を目指すサポート体制が整っています。一方、買取に強い会社は、迅速な現金化や手続きの簡便さ、売却までの負担軽減を優先したい場合に適しています。買取価格は市場価格より低くなる傾向がありますが、急ぎの場合や遠隔地物件の場合などに特に向いています。ご自身が重視する「価格重視か」「スピード重視か」を明確にしたうえで、それぞれに強みを持つ会社を見極め、依頼する方法を判断なさってください。
信頼して相談できる会社か判断する“初期接触”時のチェックポイント
不動産売却において、最初の接触時に信頼できる会社かどうかを見極めることはとても大切です。まず、お問い合わせ段階で確認すべき質問項目として、以下のような内容があります。売却期間や売却理由の確認は、提案する方法（仲介か買取か）の方向性を定めるうえでも不可欠です。また、所有者の名義状況や共有名義の有無は、売却に向けた法的準備のために重要です。売却希望時期やおおよその希望価格についても、この段階で伝えておくと、会社側が現実的な戦略を考えやすくなります。さらに、不具合や心理的・法的瑕疵などの告知事項を早めに共有しておくことは、後々のトラブル防止につながります。
次に、査定依頼やヒアリングの際、重視すべき対応の質を確認しましょう。良い会社は、査定に必要な書類（登記事項証明書、ローン残高証明書、耐震診断書など）について丁寧に案内し、事前準備をサポートしてくれます。また、机上査定だけではなく訪問査定の必要性やそのメリットを明瞭に説明できることが信頼の証です。そして、何よりも担当者の人柄や説明のわかりやすさ、質問への応対の丁寧さを重視してください。
以下は、初期接触時に確認したい主なチェック項目をまとめた表です。
| カテゴリ | 確認内容 | 期待される対応 |
|---|---|---|
| 売却条件 | 希望売却価格・時期・方法（仲介or買取） | 適切な戦略や提案を早期に提示 |
| 所有・登記 | 名義状況・共有名義・登記簿の一致 | 登記手続きの案内や注意点の説明 |
| 告知事項 | 雨漏り・シロアリ・法的/心理的瑕疵など | 誠実な対応とリスク説明 |
最後に、査定結果や応対の質を比較検討し、自社への問い合わせに自然に誘導する流れを整えましょう。他社の情報は一切出さず、自社の得意分野（長屋・空き家売却への豊富な経験や専門的な対応力など）を具体的に紹介することが大切です。訪問査定後の対応や報告の速さ、アフターフォローの丁寧さを見て、「この会社なら安心して任せられる」と感じてもらえるよう努めてください。
まとめ
長屋や空き家の売却は、通常の住宅と比べて特殊な事情や法的な制約が多く、不安を感じる方も少なくありません。こうした物件の売却を成功させるためには、地域に根差した知識や豊富な売却実績を持つ専門的な不動産会社を選ぶことが大切です。また、ご自身の希望に合わせて価格重視か速さ重視かを明確にし、信頼して相談できる会社かをしっかり見極めることで、納得のいく売却へと確実に近づけます。不安の解消につながる丁寧な対応を大切にし、不動産会社選びを進めていきましょう。
