長屋を相続せず放置は危険？大阪での罰則や対処法を解説

大阪の長屋を相続放置すると何が問題？

長屋とは、複数の住戸が横並びに連なり、隣り合う住戸同士で壁を共有しながら、それぞれが直接外部に通じる専用玄関を持つ住宅形式のことです。
建築基準法上も、廊下や階段などを共用しない連棟住宅として位置づけられており、共同住宅とは区別されています。
歴史的には都市部の庶民住宅として発展し、限られた敷地を効率よく活用できることから、とりわけ商業や工業が集積した地域で多く建てられてきました。

このような背景から、今も連続した街並みを形成している長屋が少なくなく、地域の景観や生活文化の一部になっているケースもあります。

しかし、相続が発生した後も登記や名義整理を行わないまま長屋を放置すると、老朽化が進みやすくなり、建物の安全性が低下するおそれがあります。
外壁や屋根の傷み、雨漏り、設備の不具合などが放置されると、倒壊や部材落下の危険だけでなく、害虫や雑草の繁茂により近隣の生活環境にも悪影響を及ぼします。
さらに、所有者や管理者が不明確な状態になることで、修繕や解体、賃貸活用などの意思決定が進まず、結果として「管理不全」の空き長屋が周囲にとってのリスクとなりかねません。
相続放置は、単に名義の問題にとどまらず、時間の経過とともに物理的・社会的なトラブルを大きくする要因になる点が重要です。

近年、都市部では人口減少や居住ニーズの変化により、長屋を含む住宅ストックの空き家化が進行し、行政も対策を強化しています。

大阪市の空家等対策計画では、長屋や共同住宅の空き住戸も含めて「空家等」の対象として捉え、老朽化や管理不全による防災・衛生・景観上の悪影響を抑えることが課題とされています。
とりわけ長屋は、複数戸が連続しているため、1戸の管理不全が隣接住戸や一帯の街並みに連鎖的な影響を与えやすい点が指摘されています。
相続をきっかけに居住者がいなくなった長屋を放置すると、こうした地域全体の空き家問題の一部となり、将来的に行政からの指導や是正を求められる可能性も高まります。

相続登記義務化で「放置」が通用しない時代に

相続登記は、相続によって不動産の所有権を取得した人が、自分の名義に変更するための手続きです。

令和6年4月1日からは、この相続登記の申請が義務となり、相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければならないとされています。
この義務化は、土地や建物の種類を問わず、不動産全般が対象です。
したがって、長屋についても、相続によって取得したのであれば、放置せず相続登記を行う必要があります。

相続登記の義務に違反し、正当な理由もなく申請をしないまま放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があるとされています。
過料は刑罰ではなく行政上の金銭的な制裁ですが、支払い義務が生じる点で無視できません。
また、義務化の趣旨から、期限ぎりぎりの申請や不十分な書類の提出は、手続きの遅延や補正指示につながるおそれがあります。

そのため、長屋を含む不動産の相続が分かった段階で、早めに必要書類の確認や手続きの準備を進めておくことが大切です。

今回の相続登記義務化は、令和6年4月1日以後に始まる相続だけが対象ではありません。
それ以前に相続が発生していた不動産についても、相続登記がされていなければ、原則として令和9年3月31日までに申請を行う必要があるとされています。
大阪にある長屋でも、過去の相続で名義が変わっていないものは、この経過措置の対象となる可能性があります。
登記簿上の名義人が既に亡くなっていないか、相続人が複数にわたっていないかなどを、登記事項証明書などで確認しておくことが重要です。

大阪の長屋を放置すると生じる税金・空家法上のリスク

長屋を相続登記しないまま放置していても、固定資産税や都市計画税は原則として課税され続けます。
これらの税金は、毎年1月1日時点の所有者として台帳に登録されている人に対して賦課される仕組みであり、登記が未了でも課税自体は止まりません。
また、名義が亡くなった被相続人のままの場合でも、自治体は相続人の申告や調査に基づき、相続人を納税義務者として扱う運用を行っています。
そのため、相続手続を先送りにしても税負担を避けることはできず、かえって関係者間の負担調整が難しくなるおそれがあります。

さらに、長屋の敷地については、居住の実態があれば固定資産税・都市計画税の軽減措置である住宅用地の特例が適用されますが、空き家状態が続くと状況が変わる可能性があります。
大阪市では、住宅用地に該当する土地には課税標準を抑える特例率が設けられており、小規模住宅用地などでは税負担が大きく軽減されています。
一方で、将来その建物が「特定空家等」と判断され、勧告を受けると、この住宅用地特例が外れる場合があるとされています。
つまり、長屋を放置して老朽化や危険性が高まると、税率そのものだけでなく、軽減措置の有無という面からも税負担が重くなるリスクがあるのです。

空家等対策特別措置法では、倒壊や衛生面などで著しく管理不全な空き家を「特定空家等」と位置付け、市町村長が所有者に対して助言・指導、勧告、命令を行える仕組みを定めています。
大阪市でも空家等対策計画や指針に基づき、危険度の高い空き家については現地調査を行い、必要に応じて是正のための措置を求める運用が示されています。

命令に従わず放置した場合、行政代執行によって建物の除却などが行われることがあり、その費用は原則として所有者等に請求されます。
長屋を相続放置しているケースでは、実際に使用していないにもかかわらず、税金とあわせて多額の是正費用を負担する事態につながるおそれがある点に注意が必要です。

長屋を相続したくない・維持が難しいときの選択肢

長屋の相続や維持が負担だと感じたときは、まず現状を整理することが大切です。

具体的には、誰が相続人となるのかを戸籍で確認し、不動産登記簿で現在の名義人や持分の状況を把握します。
あわせて、建物の老朽化や傾き、雨漏りの有無など、安全性に関わる点を専門家に調査してもらうと、今後の判断材料が明確になります。
このような基本整理を行うことで、放置によるリスクと、売却や解体など他の選択肢を比較しやすくなります。

土地については、相続や遺贈で取得したものの利用予定がなく管理が難しい場合、「相続土地国庫帰属制度」を検討できる場合があります。
この制度は、一定の条件を満たす土地を法務大臣の承認を受けて国に引き渡す仕組みで、建物がある場合は原則として事前に除去することが求められます。
また、境界が明確であることや、他人による通路としての使用がないことなど、細かな要件や負担金の目安も定められています。

長屋の敷地がこの制度の対象になり得るかどうかは、登記内容や利用状況によって異なるため、制度の概要を確認したうえで、法務局等で相談することが重要です。

長屋の所有や管理に不安がある場合は、早めに専門家へ相談しておくことが、結果として費用や手間の軽減につながります。
大阪市の空家等対策計画でも、相続や登記に関する早期の相談や、空き家化を防ぐための啓発の重要性が示されており、放置せず早期に動くことが推奨されています。
具体的には、相続が発生したとき、長屋の老朽化が進んできたと感じたとき、固定資産税の負担が重いと感じ始めたときなどが、相談のひとつの目安です。

早い段階で方向性を決めておけば、将来的な解体費用や行政からの指導への対応などについても、余裕を持って準備しやすくなります。

まとめ

長屋を相続しないまま放置すると、老朽化や近隣トラブルに加え、税金や空家法上のリスクも重なっていきます。
さらに、相続登記の義務化により、放置を続けることで過料などのペナルティを受ける可能性もあります。
「古い長屋だから」「自分の代では手を付けたくない」と先送りにせず、現状の権利関係や建物の状態を早めに整理することが重要です。
当社では、長屋の相続や管理、活用方法についてのご相談を丁寧にお伺いし、お客様の状況に合わせた現実的な解決策をご提案します。

長屋の相続や管理でお悩みの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。