相続した不動産を放置するデメリットは？名義や空き家管理の注意点も解説
「相続した不動産、名義変更せずに放置して大丈夫？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。実は、相続登記や空き家を放置することで思わぬ法的リスクや経済的負担が発生します。本記事では、相続登記の義務化による罰則や、空き家放置による税金や行政リスク、共有関係の複雑化による手続きの煩雑さ、さらに資産活用の機会損失まで、放置のデメリットを分かりやすく解説します。知らずに放置すると損につながるポイントを、ぜひご一読ください。
相続登記を放置する法的リスクと罰則
2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務となりました。正当な理由なく期限内に登記を怠った場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります 。
この義務は施行前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。つまり、2024年4月1日より前に相続が行われたケースでも登記未了なら義務対象となり、期限は施行日またはその不動産を相続したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内です 。
法務局は登記を怠っている不動産について、義務履行を促す「催告（登記の申請をすべき旨の通知）」を送付することがあります。これを無視して過料対象と判断されると、地方裁判所により10万円以下の過料が決定される可能性があります 。
下表のように、放置がもたらすリスクを整理できます（例：2024年以降の相続・施行前の相続の場合に共通）。
| 項目 | 内容 | リスク |
|---|---|---|
| 義務化開始日 | 2024年（令和6年）4月1日 | 以降の相続で3年以内登記義務 |
| 適用範囲 | 施行前の相続も適用 | 過去の相続も対象、早期対応が必要 |
| 登記しないと | 催告→過料（最大10万円） | 行政処分・金銭負担 |
このように、相続登記の放置は法的に明確な罰則付きでリスクがあり、放置を続けることで行政対応や金銭負担が発生する可能性があるため、早めの対応が重要です。
空き家等として放置することによる税負担と行政対応リスク
相続した不動産を空き家のまま放置すると、ただ固定資産税や都市計画税が毎年課されるだけでなく、管理不全が続けば重大な税負担や行政対応のリスクが生じます。まず、空き家であっても失念しがちな「住宅用地特例」が維持されていれば固定資産税は軽減されますが、特定空き家に指定されるとその特例が外れ、税負担が土地部分で最大6倍、都市計画税も3倍に跳ね上がります 。例えば、住宅用地特例が適用されていた場合は固定資産税評価額に1/6の課税標準が用いられますが、この措置が外れると一気に多額の税負担を強いられかねません 。
| 項目 | 特例適用時 | 特定空き家指定後 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 住宅用地特例で軽減（最大1/6） | 特例除外で最大6倍負担 |
| 都市計画税 | 住宅用地特例で軽減（最大1/3） | 特例除外で最大3倍負担 |
| 行政対応 | 適切な管理で回避可能 | 命令・過料・代執行の対象 |
また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、特定空き家に認定されると、助言・指導から始まり、勧告・命令へと進みます。命令に従わない場合は50万円以下の過料が科せられ、さらに自治体が解体する行政代執行とその費用請求に至る可能性もあります 。
税負担と行政対応を合わせて考えると、管理の手間を省いて放置することでかえって大きな現金負担を強いられるリスクがあります。特に登記未了の状態であっても、固定資産税・都市計画税は所有者に課されるため、相続登記の手続きと併せて早めの管理・活用検討が重要です 。
共有関係の複雑化と将来の手続き負担
相続登記を放置すると、将来的に法定相続人が亡くなった際に次の世代へと持分が継承され、新たな共有者が増える「ネズミ算式」な共有関係が生じるリスクがあります。事実、ある実例では相続人が70人以上に膨れ上がったケースも報告されており、多人数化が現実的なリスクとして存在します。共有者が増えることで、誰がどの程度の権利を持つかが不明確になり、権利関係が非常に複雑化します。
| リスク項目 | 内容 |
|---|---|
| 共有者の増加 | 相続人が増えることで共有者が多数化し、関係把握が困難になる |
| 売却・建て替えの困難 | 共有者全員の同意が必要で、意思統一や契約の調整が複雑化する |
| 書類取得の負担 | 必要な戸籍・住民票類が古くなり取得が難航し、時間と費用が増大 |
共有者の増加に伴い、不動産の売却や建て替えなどの重要な意思決定に際して、共有者全員の同意が必要となるため、実務面での調整ハードルが非常に高くなります。たとえば売却契約や媒介契約は共有者全員が関与する必要があり、一人でも同意を得られない場合には進めることができません。
さらに、相続登記の放置により戸籍謄本や住民票の除票・附票などの取得が困難になる場合もあります。住民票の除票は死亡から一定期間（通常5年）で保存期間が終了するため、保存期間が過ぎると廃棄証明が必要となり、登記申請の際には上申書などの追加書類が求められることもあります。このように、登記の放置が長引くほど手間と費用が増加し、相続関係の整理がより困難になります。
売却・担保設定など資産活用の機会損失
相続登記がされていない不動産は、法的に所有者として対外的に主張できず、不動産の売却や金融機関への担保設定が原則としてできません。これは民法第177条の規定に基づき、不動産の権利は登記をしなければ第三者に対抗できないためです。したがって、相続登記をせず放置すると、実質的に資産を活用する手段が閉ざされてしまいます。
また、相続登記が完了していない状態では、譲渡所得税の特例や特定空き家の3,000万円控除などの税務上の優遇措置を受けられない場合があり、結果として資産活用に伴う税務上の機会損失につながる可能性があります。
相続登記を早めに済ませることで、不動産の売却、担保設定、活用などの選択肢が広がり、将来的な機会損失を防ぐことができます。資産を適切に活用するためにも、専門家に相談しながら速やかに登記手続きを進めることが非常に重要です。
| 項目 | 相続登記未了 | 相続登記完了 |
|---|---|---|
| 売却 | 不可（登記されていないため） | 可能（所有者として売却手続き可能） |
| 担保設定 | 不可（権利証明ができない） | 可能（金融機関への担保提供が可能） |
| 税務特例の利用 | 利用不可の可能性あり | 必要要件を満たせば利用可能 |
まとめ
相続不動産を登記や管理をせず放置してしまうと、法改正による罰則や税負担の急増、行政からの命令や費用請求など、想像以上のデメリットが発生します。また、相続人が増えて手続きが煩雑になったり、売却や資産活用の機会を逃してしまうリスクも大きいです。早期に登記や管理を進めることで、将来的なトラブルや経済的損失を未然に防ぐことができます。お悩みの方は、ぜひ当社へ早めにご相談ください。
