賃借人退去した後は売却と再賃貸どっちがいい？選び方のポイントを比較解説
賃貸物件の賃借人が退去した後、「このまま売却した方がいいのか？」「再び賃貸として活用するのがいいのか？」と迷われる方は多いでしょう。不動産の運用方法によって、収益や今後の資産形成に大きな違いが生まれます。この記事では「売却」「再賃貸」「買取（リースバック）」という3つの選択肢について、メリットや注意点をわかりやすく解説。自分に合った最適な選択肢を探したい方必見です。
賃借人が退去した後の選択肢（売却・買取・再賃貸）概要
賃借人が退去した後、不動産オーナーには主に「売却（仲介による空室売却）」「買取（リースバックを含む）」「再賃貸（オーナーチェンジなど）」の3つの選択肢があります。それぞれ、短期的なメリットや中長期的な特性が異なります。
まず「空室での売却」は、買い手の選択肢が広がり比較的高値での売却が期待でき、短期で現金化が可能です。次に「買取（リースバック含む）」は、手間を抑えて迅速に現金化でき、必要に応じてそのまま住み続けることも可能です。最後の「再賃貸（オーナーチェンジ）」は、自社で賃料収入を継続でき、空室リスクを避けながら資産運用が可能です。
以下の表は、各選択肢の短期的メリットと中長期的特性をまとめたものです。
| 選択肢 | 短期的メリット | 中長期的特性 |
|---|---|---|
| 空室で売却 | 高値売却／迅速な現金化 | 税務計画の見直しや別資産運用の資金化に有効 |
| 買取（リースバック含む） | 手間少なく早期現金化／住み続け可能 | 家賃負担の発生、所有権喪失による運用制限あり |
| 再賃貸（オーナーチェンジ） | 収益継続／空室リスク低減 | 賃貸経営継続による長期的収入確保と税務上の収益認識 |
以上のように、短期的には「現金化」「収益継続」「住み続け」の違い、中長期的には「資産運用」「契約・税務上の影響」「所有権の扱い」など、それぞれ特徴があります。退去後の最適な判断には、これらの特性を踏まえた選択が重要です。
売却のメリット・注意点
退去後、空室状態で不動産を売却することには、購入者の幅が広がり、高値での売却につながる可能性があります。居住者がいないことで、購入者はすぐに改装や利用を開始できる柔軟性を得られ、内覧も自由に設定できるため、スムーズな売買が期待できます。特に投資家にとっては、引き渡し時から収益を得られる点が魅力です。空室の状態は買主の負担を軽減し、結果として価格面でも優位になるケースが多く見られます（表①）。
| メリット | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 購入者の幅が広がる | 誰でも入居・改装など自由な活用が可能 | 空室の自由度が高く好まれる |
| 内覧がしやすい | 時間帯を選ばず見学可能 | 柔軟なスケジュール対応が可能 |
| 印象が良く見える | 生活感がなく広々と見える | 内覧者に好印象を与えやすい |
一方で、売却に伴う諸経費や税金の負担にも注意が必要です。売却時には仲介手数料、リフォーム・クリーニング費用、必要に応じて立ち退き料などが発生する場合があります。また、譲渡所得が発生する際には譲渡所得税のほか、譲渡損益に基づいた税金がかかります。これらの負担を見越し、手元に残る金額を検討することが重要です。
さらに、売却までにかかる期間や準備の労力についても理解しておきましょう。一般的に、不動産売却には数か月程度の時間を要し、内覧対応や書類準備、交渉などの手続きが発生します。特に高値を目指す場合は、6～9か月ほどの余裕を見て計画を立てることが望ましいです。こうした売却準備や対応は手間である一方、適切に進めることでより高い成果につながります。
賃貸（再賃貸・オーナーチェンジなど）のメリット・注意点
賃借人が退去した後に「再賃貸」や「オーナーチェンジ」として運用することには、売却とは異なるメリットと注意点があります。
まず、再賃貸を行えば、空室期間を減らして家賃収入を継続できる点が大きなメリットです。空室リスクを抑え、安定したキャッシュフローを維持できることは投資物件オーナーにとって魅力的な選択肢です。
次に、オーナーチェンジ制度を活用すれば、賃借人の承諾を得ずに物件を売却できる場合があります。これは、引き継ぎがスムーズで、売却の際に入居状況を維持したまま取引を進められるという利点があります。
さらに、税制面での注意点として、「居住用財産の3,000万円特別控除」が再賃貸後の売却に適用されるケースがあります。ただし、すべての賃貸物件に当てはまるわけではありません。自己がかつて居住していた物件を賃貸にしていた場合などに適用される可能性がありますが、純粋な賃貸投資物件では適用されない点に注意が必要です。以下にまとめました。
| 項目 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 再賃貸 | 収益の継続、空室リスクの軽減 | 賃借人の選定・管理責任、修繕対応などの手間 |
| オーナーチェンジ | 賃借人の承諾不要で売却可能、引き継ぎがスムーズ | 入居中の契約条件引き継ぎ、売却時の価格調整が必要 |
| 税制（3,000万円控除） | 自己居住後の再賃貸で特例適用の可能性（条件あり） | 純粋な賃貸物件には原則適用不可、適用条件も厳密 |
特に税制では、「居住用財産の3,000万円特別控除」は過去に自己居住していた場合に適用される可能性がある一方、投資用の賃貸物件は対象外です。正確な判断には税務や不動産の専門家への相談をおすすめします。
買取（リースバック含む）という選択肢
賃借人が退去した後の不動産について、買取（リースバックを含む）は「手間を抑え、迅速な現金化が可能」な選択肢です。まず、不動産会社に直接買い取ってもらう“買取”では、仲介売却に比べて広告掲載や買主探しといった負担が軽減され、最短で数週間から現金化できることがあります。
リースバックとは、売却後も同じ住まいに賃貸として住み続けられる仕組みです。不動産会社に所有権が移った後、そのまま賃借契約を結ぶことで、買い替えや引越しの手間を避けることができます。
以下の表に、買取およびリースバックの基本的なポイントを整理しました（※約900文字に調整済み）。
| 項目 | 主な特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 買取 | 迅速に現金化できる、手続きが簡便 | 仲介よりも買取価格が低くなる傾向あり |
| リースバック | 売却後も住み続けられる、固定費負担が軽減 | 売却価格が相場の6〜9割程度、家賃発生や契約期間の制約あり |
| 流れ | 査定 → 買取契約締結 → 現金受取 | 常に住宅ローンの残債との兼ね合い要検討 |
さらに、リースバックには以下のような特有のメリットと注意点もあります。
- メリット：固定資産税や管理費などの所有負担がなくなるため、維持費が抑えられます。
- 注意点：家賃は物件の売却価格と期待利回りから算出されるため、市場相場より割高になる傾向があります。
- 契約期間：リースバックは定期借家契約となることが多く、契約終了後に再契約ができないリスクがあります。一般的には2～3年程度の契約が多く、早めの再契約や転居計画が必要です。
以上より、買取・リースバックを選ぶ際には「現金化の早さ」「引越し不要」「維持費軽減」といったメリットと、「価格の割安」「家賃負担」「契約期間の制限」といったリスクをバランスよく検討することが重要です。
まとめ
賃借人が退去した後の物件活用は、売却・買取・再賃貸など選択肢がさまざまあります。それぞれ、すぐ現金化したいなら売却や買取、将来の収益を重視するなら再賃貸など、ご自身の状況や目的によって最適な方法は異なります。税金や費用、期間、リスクなども考慮し、将来を見据えて検討することが大切です。どの選択肢もきちんと準備と理解が欠かせません。迷った際には専門家へ相談してみるのも一つの方法です。
